Dołącz do czytelników
Brak wyników

PROGNOZY

1 kwietnia 2021

NR 2 (Marzec 2021)

Dynamika rozwoju będzie zachowana. Jakie trendy zdominują rynek budowy powierzchni logistycznych w najbliższych miesiącach?

10

Po raz pierwszy w historii magazyny stały się najbardziej poszukiwanym produktem inwestycyjnym – twierdzą zgodnie analitycy, deweloperzy i inwestorzy z tego rynku. To najkrótsze podsumowanie roku 2020 potwierdzają liczby: popyt sięgnął 5,24 mln m², zasoby powierzchni wyniosły 20,68 mln m², do użytku oddano 2 mln m², w budowie jest kolejnych 2 mln m², a 70% rynku stanowiły nowe umowy i ekspansje.

Dla porównania w 2019 r. popyt na powierzchnię magazynową sięgnął 3,75 mln m², zasoby powierzchni zwiększyły się o 2,8 mln m², osiągając łącznie 18,7 mln m², a w budowie było 1,9 mln m². W ciągu minionego roku nie zmienił się układ Wielkiej Piątki, czyli nadal największe zasoby powierzchni znajdują się w strefie Warszawy (24%), Górnego Śląska, Polski Centralnej, Poznania i Wrocławia – łącznie 55%. Obszarami rozwojowymi pozostały natomiast Kraków, Trójmiasto, Wschód (Białystok /Rzeszów/Lublin), Toruń/Bydgoszcz, Szczecin, i Opole, gdzie znajduje się niemal 20% ogółu zasobów, co stanowi ponad 4,1 mln m² powierzchni.
Największe projekty zrealizowane to A2 Warsaw Park firmy Panattoni w Grodzisku (103 700 m²), Hillwood Wrocław Wschód II (63 900 m²), kolejny etap Elite Mszczonów Logistic Park/d. P3 Mszczonów (58 500 m²), Panattoni Park Ruda Śląska II (56 000 m²), Hillwood Oleśnica (53 000 m²), oraz 7R Park Gdańsk II (51 800 m²). 
 

POLECAMY


Michał Samborski
Head of Development Panattoni

Wydarzenia związane z kryzysem COVID-19 istotnie wpłynęły na kondycję rynku powierzchni magazynowych w Polsce i to zdecydowanie na plus. W 2020 r. podpisaliśmy umowy najmu na ponad 2,1 mln m² powierzchni – aż ponad 62%, czyli 800 tys. m², więcej niż rok wcześniej. Branża magazynowa najlepiej zareagowała na sytuację związaną z pandemią. Największym wyzwaniem było sprostanie oczekiwaniom i potrzebom najemców, a więc zabezpieczenie odpowiedniej ilości powierzchni i gruntów w możliwie jak najkrótszym czasie. Polska znajduje się w czołówce najaktywniejszych rynków magazynowych w Europie wraz z Niemcami i Wielką Brytanią i notuje bardzo dobre wyniki – w 2020 r. popyt na magazyny osiągnął rekordowy poziom blisko 5 mln m², a blisko 70% (3,45 mln) stanowiły nowe umowy i ekspansje. 
Trzeba pamiętać, że w 2020 r. nastąpił gwałtowny wzrost wolumenu i wartości handlu elektronicznego – ludzie zostali zmuszeni do pozostania w domu i pozbawieni możliwości robienia zakupów w sklepach tradycyjnych. Przyspieszony rozwój branży e-commerce i strategii sprzedaży wielokanałowej, a także przenoszenie części produkcji bliżej konsumenta miały wpływ na tak duży popyt na powierzchnie przemysłowe i to się nie zmieni, dlatego z dużym optymizmem patrzymy również na ten rok.


Pod względem inwestycyjnym magazyny stały się klasą aktywów, która odnotowała ponad 200-proc. wzrost wartości transakcji w stosunku do 2019 r. i odpowiada za blisko połowę całkowitego kapitału zainwestowanego w nieruchomości komercyjne w Polsce w roku 2020. 
Największe zrealizowane w Polsce transakcje dotyczyły: portfela magazynowego Goodmana o wartości sięgającej pół miliarda euro, który przejął GLP; 61,49% udziałów w GTC zakupione przez Optima; portfolio Hillwooda, zakupione przez Rosewood za 253 mln euro; centra Amazon we Wrocławiu i Poznaniu sprzedane przez GLL do Hines i Blackbrook Capital łącznie za 190 mln euro i zakup portfela pięciu obiektów Panattoni przez Savills Investment Management (188 mln euro).
Największy udział w popycie na powierzchnie miała branża e-commerce, szczególnie jego część związana z żywnością. Wyniknęło to z faktu, że 80% Polaków dokonało przynajmniej jednego zakupu w internecie, 76% konsumentów co najmniej raz w miesiącu robi zakupy online. Jednocześnie oczekują oni, że przesyłka dotrze do nich w ciągu 1–2 dni. 
 – Biorąc pod uwagę korzyści konsumenckie z e-commerce oraz sprawne dostosowanie się do nowej sytuacji sprzedawców detalicznych i firm kurierskich, będzie to najbardziej widoczna zmiana, która utrwali się i prawdopodobnie pozostanie z nami na dłużej. Potwierdzają to także analizy naszego Działu Badań Prologis, w których szacujemy potencjalny wzrost popytu na powierzchnie magazynowe w perspektywie długoterminowej. Nasi analitycy zwracają uwagę na bezprecedensową sytuację – pandemia w jedyne pięć miesięcy sprawiła, że branża handlowa przyspieszyła rozwój o ponad pięć lat. Należy dodać do tego jeszcze nowe nawyki konsumenckie i idący za tym rozwój e-commerce. Przewidujemy, że w przyszłym roku będziemy obserwować m.in. efekty przemodelowania łańcuchów z uwagi na dynamiczny rozwój handlu elektronicznego. Na pewno ten segment będzie się dalej rozwijał, co będzie mieć jednak wpływ na rozwój i liczbę nowych inwestycji w sektorze nieruchomości logistycznych – mówi Paweł Sapek, Senior Vice President, szef Prologis na region Europy Środkowej.
 


Waldemar Witczak
dyrektor regionalny SEGRO

W 2020 r. pozytywnie zaskoczyła nas odporność rynku na zawirowania związane z lockdownem i rekordowy wzrost popytu na powierzchnie magazynowe. Wierzymy, że rok 2021 również przyniesie w tym aspekcie pozytywne wieści, a rozwój sektora magazynowego nadal będzie wyróżniał się pozytywnie na tle całej branży nieruchomości komercyjnych.
Warto skupić się na dalszym rozwoju logistyki miejskiej, zwłaszcza że w odróżnieniu od wielu zachodnioeuropejskich państw i ich aglomeracji mamy w tym zakresie jeszcze spory potencjał – zarówno infrastrukturalny, jak i ekonomiczny. W czasie planowania inwestycji należy zwracać szczególną uwagę na indywidualne potrzeby klientów – związane tak z kwestią dostosowania obiektów do wymogów najnowocześniejszych technologii z zakresu automatyzacji, jak i efektywności energetycznej czy ekologiczności budynku. Ten ostatni aspekt doskonale wpisuje się bowiem w ideę społecznej odpowiedzialności biznesu.


Trendy roku 2021 

To z kolei napędziło trend obowiązujący także w 2021 r., w którym rośnie znaczenie logistyki ostatniej mili, a więc magazynów zapewniających szybsze dostawy i sprawniejsze zwroty produktów, zlokalizowanych w okolicach największych miast.
Małe miejskie magazyny (SBU), które już znajdują się w portfelach największych deweloperów działających na rynku, będą nadal zyskiwały na popularności. Wynika to z konieczności skrócenia łańcuchów dostaw i rozwoju logistyki ostatniej mili, wzrostu znaczenia obrotu żywnością w branży e-commerce i rosnących wymagań odbiorców produktów. SBU są i będą nie tylko małe, ale i coraz bardziej smart, ponieważ kompaktowe smart-budynki muszą zawierać w sobie wiele funkcji: magazynowania, wysyłek, zwrotów, biurową czy R&D. Problemem dla deweloperów jest stosunkowo niewielka ilość takich gruntów, ale gdy już gotowe inwestycje się pojawią, natychmiast są wynajmowane. 
Dobrym przykładem jest Warszawa, gdzie deweloperzy realizują kolejne projekty tego typu na Okęciu, w rejonie Żerania, Targówka Przemysłowego i Bielan. Plany deweloperów obejmują także inne miasta w Polsce, jak np. Poznań, Wrocław, Łódź, Kraków, Gdańsk, Gdynia czy Rzeszów.
 


Kamil Szymański
Head of Industrial Department Savills

Popyt na powierzchnie magazynowe i przemysłowe nie został wyhamowany przez kryzys związany z pandemią. Wręcz przeciwnie, dzięki rosnącemu znaczeniu handlu elektronicznego i wysokiej aktywności ze strony dużych sieci spożywczych, operatorów logistycznych oraz branży kurierskiej roczna wartość powierzchni wynajętej pobiła rekord wszech czasów, przekraczając 5,2 mln m².
Pomimo wyzwań związanych z pandemią w naszym kraju wciąż przybywało powierzchni magazynowej, której łączne zasoby na koniec 2020 r. wzrosły do 20,7 mln m². Na koniec grudnia najwięcej projektów w budowie znajdowało się na Górnym Śląsku (400 700 m²) 
oraz w Warszawie (368 400 m²). W okresie pandemii deweloperzy zdecydowanie ograniczyli budowę projektów spekulacyjnych. 
Dla najemców oznacza to, że w najbliższym czasie dostępna będzie mniejsza liczba obiektów, do których mogliby się oni wprowadzić od zaraz, stąd wskazane będzie wcześniejsze rozpoczynanie procesów związanych z wyborem optymalnej lokalizacji magazynowo-produkcyjnej na najbliższe lata. 
Zakładając, że sytuacja pandemiczna będzie się dalej normalizować, w 2021 r. można się spodziewać kontynuacji dynamicznego rozwoju rynku magazynowego. Należy jednak pamiętać, że działa on obecnie w otoczeniu wysokiej niepewności, co może wpłynąć na kondycję tych przedsiębiorstw, które ucierpiały najmocniej w wyniku wprowadzonych ograniczeń. Z pewnością postępować będzie automatyzacja procesów magazynowych, by ograniczyć ryzyka...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • sześć numerów magazynu „Logistyka a Jakość”,
  • dodatkowe artykuły niepublikowane w formie papierowej,
  • dostęp do czasopisma w wersji online,
  • dostęp do wszystkich archiwalnych wydań magazynu oraz dodatków specjalnych...
  • ... i wiele więcej!
Sprawdź szczegóły

Przypisy