Dołącz do czytelników
Brak wyników

PROGNOZY

2 marca 2020

NR 5 (Wrzesień 2019)

Rekordowe półrocze. Jak wyglądała pierwsza połowa roku na rynku powierzchni magazynowych?

118

Niemal 1 100 000 m² nowej powierzchni magazynowej oddanej w pierwszym półroczu – to nowy rekord w historii tego rynku. Polski sektor nieruchomości magazynowych ma się dobrze i nie zwalnia tempa rozwoju. Na koniec czerwca całkowite zasoby magazynowe osiągnęły poziom 16 900 000 m², a kolejne 2 200 000 mln m² jest obecnie w budowie. 

Firmy doradcze analizujące polski rynek nieruchomości magazynowych podsumowały pierwsze półrocze. Dane potwierdzają niesłabnącą kondycję tego sektora gospodarki i pozwalają liczyć na dalszy, dynamiczny rozwój bazy obiektów logistycznych w naszym kraju. Jest spora szansa, że cały rok 2019 zamknie się rekordową powierzchnią oddanych do użytku obiektów.

POLECAMY

Oddany milion

Jak czytamy w raporcie firmy JLL „Rynek Magazynowy w Polsce”, dynamiczny rozwój polskiego rynku magazynowego wciąż znajduje odzwierciedlenie w wysokiej aktywności na rynku deweloperskim. Przez pierwsze dwa kwartały 2019 r. do użytku oddano ponad 1 100 000 m² i był to najwyższy wynik odnotowany w I półroczu w historii rynku. Całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły 16 900 000 m².

Polska Centralna, gdzie w I połowie 2019 r. ukończono ponad 250 000 m², pozostaje liderem pod względem wolumenu nowej podaży. Był to najszybciej rozwijający się rynek w Polsce, którego zasoby przez ostatni rok powiększyły się o ponad 35%. Kolejne na liście były Warszawa i Wrocław oraz, co ciekawe, mniejsze rynki regionalne – Olsztyn, Trójmiasto i Kraków.

Tak duża aktywność deweloperów w regionie Centralnej Polski spowodowała, że wyprzedziła ona pod względem całkowitych zasobów powierzchni magazynowych Dolny Śląsk, plasując się na drugim miejscu w kraju, za Warszawą. Jak podkreślają eksperci Axi Immo w raporcie „Rynek magazynowy w I połowie 2019 r.”, wśród nowych rynków wyróżniły się Polska Wschodnia i Szczecin, gdzie łącznie oddano do użytku ponad 235 000 m².

Eksperci firmy Colliers International wskazują, że na wysoki poziom podaży pod koniec pierwszego półrocza 2019 r. wpłynęło oddanie m.in. takich inwestycji, jak kolejne budynki w ramach kompleksu Panattoni Park Gdańsk III i IV (73 200 m²), 7R Park Kraków VIII (41 500 m²) oraz dwa budynki w ramach inwestycji 7R Park Tczew o łącznej powierzchni 46 400 m². Duża inwestycja Hillwood BTS Zalando Lounge (121 000 m²) dała z kolei wysokie miejsce w rankingu Olsztynkowi.

Dynamiczny wzrost powierzchni magazynowej w Polsce widoczny jest również na rynku międzynarodowym. Według informacji CBRE w pierwszym półroczu przybyło w naszym kraju ponad trzy razy więcej powierzchni niż w Czechach i tylko 800 000 m² mniej niż w Niemczech.

Kolejne w budowie

Nic nie wskazuje również na to, by wzrost podaży na rynku nieruchomości magazynowych miał wyhamować. Specjaliści z Cushman & Wakefield podają, że na koniec czerwca 2019 r. w budowie pozostawało aż 2 240 000 m² w 70 projektach inwestycyjnych. Około 75% realizowanej powierzchni zlokalizowane jest na czterech głównych rynkach: na Górnym Śląsku (583 000 m²), w regionie Warszawy (396 000 m²) oraz na rynku wrocławskim (360 000 m²) i w Polsce Centralnej (357 000 m²).

Największą powstającą obecnie inwestycją jest obiekt typu BTS budowany w Gliwicach przez Panattoni Europe, którego powierzchnia to 210 000 m².

W rankingu obiektów znajdujących się w fazie budowy na uwagę zasługuje również aktywność w mniej popularnych regionach. W Polsce Wschodniej budowanych jest obecnie 126 000 m² powierzchni magazynowej.

Dobra koniunktura na rynku sprawia, że deweloperzy znacznie częściej podejmują decyzję o budowie obiektów spekulacyjnych. Autorzy raportu firmy JLL podkreślają, że obecnie nawet 46% powierzchni nie jest zabezpieczone umowami. Jest to szczególnie widoczne w największych aglomeracjach – ponad 270 000 m² powstawało spekulacyjnie na Górnym Śląsku, około 175 000 m² w Warszawie oraz we Wrocławiu i 140 000 m² w Polsce Centralnej. Duże, niezabezpieczone umowami inwestycje znaleźć  można także w Trójmieście, Szczecinie, Krakowie i na Kujawach.

Popyt netto w I poł. 2019 r. (m²) (Źródło: JLL, magazyny.pl, II kw. 2019 r.)

 

Naturalnym tego następstwem jest rosnący współczynnik pustostanów. Na koniec czerwca wzrósł on do poziomu 6,3%. Jak czytamy w raporcie firmy JLL, niewynajęta powierzchnia jest na bieżąco wchłaniana dzięki dużemu zapotrzebowaniu ze strony najemców. Dla przykładu, wskaźnik niewynajętej powierzchni w Białymstoku spadł z 36% do 22% w okresie zaledwie jednego kwartału.

Popyt nieco niższy

Eksperci wszystkich firm są zgodni, że niewielkie osłabienie popytu względem pierwszego półrocza ubiegłego roku nie jest oznaką spowolnienia na rynku. Tym bardziej że 66% spisanych do czerwca 2019 r. umów to kontrakty nowe lub związane z ekspansją. W sumie wynajęto 1 800 000 m², z czego niemal 90% w obrębie pięciu głównych regionów stanowiących logistyczne huby naszego kraju. Jak podkreślają autorzy raportu z firmy Axi Immo, najwięcej powierzchni wynajęto w regionie Warszawy – 550 000 m². Wynik ten jest o 70% wyższy w porównaniu z analogicznym okresem w roku poprzednim. To rezultat kilku dużych inwestycji logistycznych w okolicach miasta oraz zwiększonej liczby umów związanych z logistyką ostatniej mili. Na drugim miejscu znalazł się Dolny Śląsk z wynikiem ponad 330 000 m² wynajętej powierzchni magazynowej. Następnie Polska Centralna i Górny Śląsk z popytem na poziomie 300 000 m² każdy.

Eksperci firmy Colliers International wskazują z kolei na Warszawską III Strefę, która odnotowała jeden z najwyższych wzrostów popytu w odniesieniu do analogicznego okresu roku 2018 (75%). 

Wciąż najbardziej aktywnymi branżami na rynku wynajmu są firmy logistyczne, sieci handlowe i lekka produkcja. Autorzy raportu firmy JLL zwracają uwagę na fakt, że ponad 20% powierzchni wynajętej przez dominujących na rynku logistyków zlokalizowane było poza pięcioma największymi rynkami. Pokazuje to wyraźną geograficzną ekspansję tego sektora. 

Wybrane transakcje najmu (I poł. 2019 r.) 

Najemca Lokalizacja Powierzchnia (m²) Rodzaj umowy
Jysk Logistic City Piotrków Trybunalski 60 000 renegocjacja
Gefco S5 Wrocław North Gate 32 500 nowa umowa
Spedimex Logicor Łódź I 20 000 renegocjacja
PepsiCo P3 Mszczonów 58 500 BTS
LPP SEGRO Logistics Park Stryków 28 200 renegocjacja
Magna Automotive Logistic Park Tychy 21 200 renegocjacja
Trans-tok West Park Ożarów 13 500 nowa umowa
DHL Supply Chain Logicor Mysłowice 12 700 renegocjacja
ABC Group Panattoni Park Poznań III 13 000 renegocjacja
InPost MLP Poznań West 7560 nowa umowa

Źródło: Colliers International

Bartosz Michalski

dyrektor developmentu SEGRO 

Popyt na nieruchomości magazynowe w pierwszym półroczu 2019 r. generowali głównie operatorzy logistyczni, ale także lekka produkcja i sieci sklepów. Chociaż e-commerce nie pojawia się w raportach jako osobna ka...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • sześć numerów magazynu „Logistyka a Jakość”,
  • dodatkowe artykuły niepublikowane w formie papierowej,
  • dostęp do czasopisma w wersji online,
  • dostęp do wszystkich archiwalnych wydań magazynu oraz dodatków specjalnych...
  • ... i wiele więcej!
Sprawdź szczegóły

Przypisy