Dołącz do czytelników
Brak wyników

Sieci handlowe inwestują w powierzchnie logistyczne. Jakie oczekiwania przed deweloperami obiektów magazynowych stawia branża retail?

BAZA WIEDZY | 14 marca 2020 | NR 1
0 221

Sieci handlowe stanowią dziś ok. 40% najemców powierzchni magazynowych w Polsce. Rozwój handlu i rosnące wymagania klientów pociągają za sobą konieczność inwestycji w centra dystrybucyjne. Od lokalnych magazynów obsługujących poszczególne regiony Polski po te liczące ponad 100 tys. m² – dziś przyglądamy się najciekawszym inwestycjom w tej branży.

Specjaliści zgodnie potwierdzają, że sieci handlowe są główną siłą napędową na rynku nieruchomości magazynowych. Nie tylko jest to największa grupa klientów, ale również w ubiegłym roku była najbardziej aktywna.

POLECAMY

– Według statystyk odpowiadały one za ok. jedną trzecią całego popytu. Przekłada się to nie tylko na powstawanie dużych centrów dystrybucyjnych w odległości kilkunastu lub kilkudziesięciu kilometrów od miast, ale także mniejszych obiektów położonych bliżej klientów docelowych – mówi Maciej Krawiecki, leasing director 7R.

– Zamożność społeczeństwa polskiego rośnie, czego następstwem jest wzrost sprzedaży detalicznej. A skoro konsumenci coraz więcej kupują, to występuje naturalna potrzeba zabezpieczenia coraz większej ilości towarów i tym samym zwiększenia podaży centrów dystrybucyjnych, i to w zasadzie w każdej branży. Oczywiście potrzeba zwiększonej dystrybucji jest i będzie uzależniona od tempa wzrostu danego sektora.

Przykładowo: kiedy następuje większy konsumpcjonizm, bardzo dynamicznie rozwijają się sieci segmentu odzieżowego. Bogacące się społeczeństwo inwestuje również w nieruchomości, które albo buduje, albo remontuje, co przekłada się na bardzo dobrą kondycję sieci handlowych typu DIY – wystarczy tylko wspomnieć obecną rekordową realizację – 123 tys. m² w podstawie dla Leroy Merlin czy umowę najmu 100 tys. m² przez Castorama Polska. Obserwujemy również duży rozwój dystrybucji przeznaczonej obsłudze realizacji zamówień internetowych, której sprzedaż w porównaniu z tradycyjną rośnie kilkakrotnie szybciej.

Dlatego zwiększa się też komponent e-commerce w samych magazynach – tłumaczy Michał Samborski, development director Panattoni Europe. 

Dwa kierunki

 

Większe zapotrzebowanie na towary to nie jedyny powód rosnących powierzchni centrów dystrybucyjnych. Kolejnymi są nowe możliwości ograniczania kosztów i usprawniania dostaw.

– Od kilku lat silnym trendem, który obserwujemy na rynku nieruchomości logistycznych o profilu dystrybucyjnym, jest konsolidacja. Zamiast w sieci mniejszych nieruchomości zlokalizowanych w całym kraju firmy o zasięgu ogólnopolskim inwestują w jeden lub kilka dużych, centralnych magazynów obsługujących cały region. Taka zmiana siatki dystrybucji ma oczywiście związek z rozwojem infrastruktury drogowej, a co za tym idzie – znacznie szybszym, sprawniejszym i wygodniejszym transportem oraz łatwiejszym dostępem do nowych rynków. W efekcie, zamiast dalej utrzymywać wiele mniejszych, satelitarnych centrów dystrybucyjnych o profilu lokalnym, firmy interesują się większymi obiektami o powierzchni 50-100 tys. m². Jest to trend zapoczątkowany przez sieci spożywcze i tzw. kategorię DIY (ang. Do It Yourself – Zrób to sam), czyli popularne markety budowlane. Nie bez znaczenia jest w tym kontekście również intensywny rozwój sektora e-commerce. Sieci handlowe często łączą tradycyjną i internetową sprzedaż w ramach jednego obiektu, dzięki czemu mogą obniżyć koszty operacyjne i zwiększyć elastyczność dystrybucji – wyjaśnia Michał Czarnecki, vice president, head of leasing and development Prologis w Polsce.

– Nowym i bardzo istotnym trendem na rynku jest powstawanie centrów dystrybucji obsługujących firmy działające w sektorze e-commerce oraz firmy prowadzące sprzedaż dwutorowo – zarówno w tradycyjnych centrach handlowych, jak i online. Rosnące oczekiwania konsumentów, zarówno jeśli chodzi o szeroki wybór towarów, jak i szybkość ich dostawy, sprawiają, że powstające obecnie centra dystrybucji są dużo większe niż jeszcze kilka lat temu. Jest to konieczne, aby umożliwić magazynowanie jak największej liczby produktów i w razie potrzeby ich szybkie dostarczenie do klientów, a także odbiór zwróconych zamówień i ich ponowne wprowadzenie do obrotu – mówi Piotr Bzowski, leasing & development director P3 Logistic Parks w Polsce.

H&M w SEGRO Logistics Park Poznań, Gądki Data rozpoczęcia operacji – maj 2018 r. Obiekt o powierzchni 30 000 m² został wyposażony w nowoczesne oświetlenie wewnętrzne LED, sterowane inteligentnym systemem DALI, oraz w rozwiązania zapewniające większy dostęp do światła dziennego w strefach kompletacji. Głównym czynnikiem decydującym o wyborze lokalizacji w SEGRO Logistics Park Poznań, Gądki było bardzo dobre połączenie z autostradą A2 i drogą ekspresową S11 (fot. SEGRO)

 

 

– Udział sieci handlowych w rynku powierzchni magazynowej systematycznie się zwiększa i dzisiaj sięga blisko 40% (JLL). W tym czasie mogliśmy także zaobserwować zjawisko stopniowego zwiększania powierzchni centrów dystrybucyjnych – jeszcze nie tak dawno temu za duży magazyn uznawano obiekt, który miał w okolicach 50 tys. m². Dzisiaj nie jest niczym dziwnym obiekt o powierzchni 100 tys., a nawet 150 tys. m². Takiej ekspansji sprzyja bardzo dobra koniunktura w handlu – w październiku 2018 r. była na najwyższym poziomie od 5 lat. Perspektywy dla tego rynku są dobre – jak prognozuje OECD, mimo spodziewanego spowolnienia gospodarczego wciąż jego główną siłą napędową będzie konsumpcja prywatna – tłumaczy Bartosz Mierzwiak, managing director Central & Eastern Europe w Logicor.

Od kilku lat silnym trendem, który obserwujemy na rynku nieruchomości logistycznych o profilu dystrybucyjnym, jest konsolidacja.

 

Żabka Polska w MLP Gliwice Data rozpoczęcia operacji – czerwiec 2018 r. Obiekt o powierzchni 24 700 m² znajduje się w Szałszy na terenie gminy Zbrosławice. Obsługuje południe kraju, w szczególności aglomeracje górnośląskie i Kraków. Blisko 23 800 m² przeznaczonych jest na cele magazynowe, w ramach których ok. 4000 m² stanowią chłodnie i mroźnie. Pozostała powierzchnia wykorzystywana jest na potrzeby socjalno-biurowe (fot. Żabka Polska)

 

Z drugiej jednak strony rosnąca presja ekologiczna i wymagania klientów związane z szybkością realizowanych dostaw wymuszają wdrażanie dokładnie przeciwnych rozwiązań.

– Wraz z rosnącymi oczekiwaniami konsumentów sieci handlowe i współpracujące z nimi firmy kurierskie oraz operatorzy logistyczni już dziś stają przed wyzwaniem, jakim jest logistyka ostatniej mili. Aby budować swoją przewagę konkurencyjną i skutecznie rywalizować na rynku, muszą jak najszybciej dostarczać zamówione towary do klientów. Kupujący coraz częściej oczekują dostawy nie tylko następnego dnia, ale nawet w tym samym dniu. Nie jest to możliwe przy prowadzeniu dystrybucji jedynie z dużych magazynów centralnych, w tym celu niezbędne są właśnie mniejsze obiekty dystrybucyjne zlokalizowane w granicach administracyjnych miast. Odpowiedzią na te potrzeby są wprowadzone przez 7R na rynek w ubiegłym roku obiekty 7R City FlexLast Mile Logistic. W ramach sieci w całym kraju powstanie kilkanaście obiektów typu Small Business Unit, które dzięki unikalnemu położeniu umożliwią najemcom szybką dystrybucję ich towarów, a także odbiór zamówień przez kupujących na miejscu – wyjaśnia Maciej Krawiecki.

W zależności od profilu działalności klienta istnieje zapotrzebowanie na wielofunkcyjne magazyny, które zlokalizowane są w pobliżu dużych aglomeracji miejskich i najważniejszych szlaków komunikacyjnych.

 

– Logistyka sieci handlowych w ostatnich latach dąży do maksymalnego skrócenia łańcucha dostaw. Dlatego ekspansja takich podmiotów i otwieranie nowych placówek handlowych wymaga uruchamiania lokalnych centrów dystrybucyjnych obsługujących docelowe rynki. W efekcie widzimy duże zapotrzebowanie sieci handlowych na nowoczesne powierzchnie magazynowe w różnych regionach kraju. Poza dostarczeniem w minionym roku nowego obiektu właścicielowi sieci sklepów Żabka oraz Freshmarket wśród naszych klientów są także inne duże sieci, jak np. MAKRO Polska czy Stokrotka. 

Takie podmioty wynajmują stosunkowo duże powierzchnie sięgające od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych. Wszystkie projekty są szyte na miarę, czyli dopasowane do indywidualnych wymagań klientów. Jednym z takich oczekiwań jest m.in. wydzielenie chłodni oraz mroźni. Najemcy oczekują również zastosowania nowych rozwiązań technologicznych w zakresie poprawy ekologii. Takie podejście będzie zapewne obowiązujące w bieżącym roku – mówi Agnieszka Góźdź, dyrektor Działu Sprzedaży w MLP Group.

Michał Czarnecki - vice president, head of leasing and development Prologis w Polsce

W 2019 r. w sektorze nieruchomości logistycznych dla sieci handlowych spodziewamy się dalszej konsolidacji dystrybucji na rynku. Firmy, które do tej pory budowały portfolia lokalnych centrów dystry...

Pozostałe 70% treści dostępne jest tylko dla Prenumeratorów

Co zyskasz, kupując prenumeratę?
  • sześć numerów magazynu „Logistyka a Jakość”,
  • dodatkowe artykuły niepublikowane w formie papierowej,
  • dostęp do czasopisma w wersji online,
  • dostęp do wszystkich archiwalnych wydań magazynu oraz dodatków specjalnych...
  • ... i wiele więcej!
Sprawdź szczegóły

Przypisy