Dołącz do czytelników
Brak wyników

AKTUALNOŚCI , INWESTYCJE

28 stycznia 2021

Ponad 5 mld euro zainwestowano w Polsce w nieruchomości komercyjne

0 163

Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w 2020 roku wyniosła 5,29 mld euro, podała firma doradcza Savills. Rynek inwestycyjny zdominował sektor magazynowy, który odpowiadał za połowę całkowitego wolumenu i po raz pierwszy w historii okazał się bardziej pożądaną klasą aktywów od nieruchomości biurowych i handlowych.

Ostatni kwartał w roku przyjęło się traktować jako okres, w którym aktywność inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych jest największa. Zgodnie z danymi Savills, w 2020 r. najwyższą wartość transakcji (ok. 1,7 mld euro) odnotowano jednak w pierwszym kwartale, kiedy pandemia koronawirusa nie była jeszcze w Europie tak odczuwalna. W czwartym kwartale zainwestowano 1,26 mld euro, co jest wynikiem znacznie niższym, niż średnia z ostatnich pięciu lat dla tego okresu i dwuipółkrotnie niższym, niż wolumen odnotowany w czwartym kwartale w, rekordowym dla polskiego rynku inwestycyjnego, 2019 roku. Całoroczny wolumen w 2020 r. odnotował spadek o 32% rdr.

POLECAMY

Ograniczenia związane z pandemią wywarły bez wątpienia negatywny wpływ na rynek nieruchomości. W wyniku dużej niepewności i strategii wyczekiwania, jaka dominowała wśród inwestorów, spadki wartości transakcji były nieuniknione. W odróżnieniu od poprzedniego kryzysu finansowego obserwowanego po upadku banku Lehman Brothers, w okres pandemii Polska wkroczyła już jako dużo dojrzalszy rynek. Podobnie jak w 2019 roku, tuż przed pandemią, również wówczas, w rok poprzedzający kryzys finansowy, rynek odnotował rekordową wartość inwestycji w nieruchomości. Spektakularny na tamte czasy wolumen z 2006 roku był jednak niższy, niż ten, którym zakończył się, tak trudny przecież, 2020 rok. Pandemia spowolniła zatem znacząco rynek nieruchomości, ale zdecydowanie go nie zatrzymała mówi Tomasz Buras, CEO Savills w Polsce.

Aż 2,61 mld euro zainwestowane w magazyny w 2020 r. to absolutny rekord dla tego sektora (49,4% całorocznego wolumenu, wzrost o 65% rdr.). Na wynik ten w dużej mierze złożyły się transakcje portfelowe, w tym przejęcie aktywów firmy Goodman przez GLP, czy transakcja sprzedaży pięciu obiektów magazynowych (280 000 m kw.), których deweloperem było Panattoni Europe, a nowym właścicielem został inwestor z Azji reprezentowany przez Savills Investment Management. Popytowi na magazyny sprzyjało przyśpieszenie w sektorze e-commerce i wynikająca z niego względna odporność obiektów logistycznych na spowolnienie gospodarcze wywołane pandemią.

Polska, w wyniku swojej strategicznej lokalizacji w ramach Nowego Jedwabnego Szlaku, staje się również pierwszym przystankiem dla chińskich inwestorów zainteresowanych wejściem na niemiecki czy brytyjski rynek nieruchomości. Tak silny popyt na tę klasę aktywów może w tym roku doprowadzić do zrównywania się stóp kapitalizacji dla najlepszych obiektów biurowych i magazynowych. Wysoka podaż wywrze z kolei presję na ceny gruntów, które mogą wzrosnąć do niespotykanych dotąd poziomów, a silny popyt na rynku najmu powierzchni magazynowych być może stworzy podwaliny pod wzrosty czynszów w średniej i dłuższej perspektywie mówi Tomasz Buras.

Jak podaje Savills, wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze biurowym w 2020 r. wyniosła 1,98 mld euro (37,5% całorocznego wolumenu i spadek o 48% rdr.). W ciągu minionych 12 miesięcy właściciela zmieniły m.in. takie obiekty jak Lixa, T-Mobile Office Park, Wola Center i Prosta Office Tower w Warszawie czy Equal Business Park w Krakowie. Nieruchomości handlowe odpowiadały za ok. 12,5% transakcji (0,66 mld euro). W miejsce galerii handlowych, które borykają się z ograniczeniami związanymi z lockdownem, na radarze inwestorów znalazły się parki handlowe w miastach średniej wielkości i obiekty dedykowane zakupom pierwszej potrzeby, zwłaszcza spożywczym.

Wbrew obawom i powszechnym odczuciom, których źródła należy upatrywać we wciąż dominującej w wielu firmach pracy zdalnej, rynek nieruchomości biurowych nie ucierpiał tak znacząco, jak mogłoby się wydawać. Na koniec roku w Warszawie odnotowano pustostany na poziomie 9,9%, co oznacza wzrost o 2,1 punktu procentowego w stosunku do 2019 roku, ale wciąż jest to wynik dużo niższy od wakatów, które obserwowano w stolicy w latach 2014-2016, kiedy przez warszawski rynek biurowy przechodziła mocna fala podażowa. Pomimo pandemii wciąż zawierane były transakcje najmu powierzchni biurowych, w tym jedna spektakularna, która okazała się rekordowa dla polskiego rynku. W 2021 r. może to dać inwestorom komfort do powrotu do lokowania kapitału w tym sektorze – dodaje Tomasz Buras.

W 2020 r. mieliśmy do czynienia ze zwiększoną aktywnością inwestorów w segmencie apartamentów na instytucjonalny wynajem (PRS). Rynek ten w Polsce znajduje się dopiero na początkowym etapie rozwoju, podczas, gdy np. w Niemczech czy krajach nordyckich to właśnie living sector zajmuje czołowe pozycje pod względem zainwestowanego kapitału, deklasując często nawet biura i magazyny. Brak produktu dostępnego na sprzedaż wpływa na strukturę transakcji, które są zawierane na etapie finansowania inwestycji deweloperskich i rozpoczynania budowy. Przykładem takiej umowy jest współpraca pomiędzy Eiffage Immobilier Polska i Heimstaden Bostad, przy której doradzała firma Savills. W ramach niej w Warszawie powstanie 640 mieszkań na wynajem instytucjonalny w ramach dwóch projektów. Według Savills rosnąca niepewność na rynku mieszkaniowym sprawia, że więcej deweloperów decyduje się na sprzedaż wybranych projektów inwestorom instytucjonalnym. Dodatkowo analitycy z Savills zwracają uwagę na to, że pomimo zamkniętych uniwersytetów, zainteresowanie inwestorów prywatnymi akademikami nie słabnie.

Na rynku wciąż dostępna jest duża ilość kapitału, który inwestorzy chcą ulokować w nieruchomości. Pomimo rozpoczętego programu szczepień przeciwko Covid-19, wobec czasu potrzebnego na objęcie nim znacznej części społeczeństwa i wciąż dużej liczby zachorowań, wskazane jest zachowanie ostrożności odnośnie krótkoterminowych prognoz. Biorąc pod uwagę strukturę inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, w której ponad 90% stanowią zagraniczne podmioty, czynnikiem niesprzyjającym powrotowi do normalności są również utrzymujące się ograniczenia w podróżowaniu. Pierwszych odczuwalnych oznak większego ożywienia będzie się można zapewne spodziewać w drugiej połowie roku. W dłuższej perspektywie nieruchomości zachowają status jednych z najbardziej pożądanych aktywów inwestycyjnych. Polska, dołączając powoli do grona europejskich liderów rynku magazynowego oraz dzięki olbrzymiemu potencjałowi rodzącego się ryku najmu instytucjonalnego mieszkań, z pewnością nadal budzić będzie duże zainteresowanie inwestorów – podsumowuje Tomasz Buras z Savills.

(Źródło: Savills)

Przypisy